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不動産の契約はキャンセルできる?売買契約後の解約について解説

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不動産の契約はキャンセルできる?売買契約後の解約について解説

カテゴリ:購入
「不動産の売買契約後に解約ってできるの?」と疑問に思っている方はいませんか?

気に入った物件を見つけて契約したものの、あとになって良い物件が見つかった…なんてこともあるでしょう。
この記事では、不動産の売買契約後に解約は可能なのか、また違約金が発生するのかなどを解説します。

不動産の売買契約後に解約する方法
①手付解除について
不動産の売買契約を結んだあとでも、購入のキャンセルは可能です。
ただし、解約のタイミングや契約書の内容によっては違約金が発生することもあるため、事前に内容を把握しておく必要があります。
ここでは、売買契約後に解約する方法の1つとして「手付解除」について解説します。

手付解除とは
手付解除とは、手付金を放棄する、もしくは倍返しをすることで契約を解除する方法です。
手付金とは、売買契約を結ぶ際に買主が売主へ支払うお金のことで、無事に引き渡しまで進むと、手付金はそのまま物件価格にあてられます。

手付解除においては、売主と買主どちらからでも申し出ることが可能です。
たとえば、1,000万円の土地を購入して、手付金を100万円支払ったとしましょう。
売主が契約を解除したい場合、100万円を手放すことで、理由を問わず契約の解除ができます。
一方、売主側の場合では、買主から預かった手付金と、その同額を追加で支払うことで解除が可能となります。
つまり、手付金が100万円の場合、売主は200万円を支払うということです。
このように、手付金を倍返しすることで、売主も理由を問わず契約解除ができます。

手付解除には期日が設けられている
手付解除では、理由を問わず解約ができるとご説明しましたが、いつまでも可能というわけではありません。
手付解除が認められるのは「相手側が履行に着手」するまでと定められています。
履行に着手とは、「不動産を引き渡す準備に入った」ということを意味します。
たとえば、以下のような状態では、売主が履行に着手しているといえるでしょう。

●更地で引き渡すために古家の解体をはじめた
●所有権移転の手続きをはじめた

このように、相手側が不動産を引き渡すための準備に入ったあとでは、手付解除はできません。

仲介手数料はどうなる?
手付解除にて契約がキャンセルになった場合でも、基本的には仲介手数料を支払う必要があります。
なぜなら、引き渡しには至らなかったものの、1度は仲介によって売買契約を締結したからです。
仲介による報酬(仲介手数料)は、売買契約が成立したときに発生するため、仲介手数料は支払うべきといえるでしょう。

不動産の売買契約後に解約する方法
②違約解除について
続いて、「違約解除」について解説します。
違約解除は、先ほどご説明した手付解除と混同されがちです。
しかし、双方では違約金の有無や条件などがまったく異なるため、内容をきちんと理解して混同しないよう気を付けましょう。

違約解除とは
違約解除とは、相手側が契約違反をしたときに、こちら側から契約を解除できるという条例です。
たとえば、「物件の代金を支払ったのに売主が引き渡しをしてくれない」などが契約違反にあたります。
ただし、すぐに契約解除ができるわけではありません。
違約解除を申し出るには、以下の要件を満たす必要があります。

●こちら側が履行の着手をしていること
●相当な期間を定めて相手側に履行の着手を求めること

それでもなお、相手側が履行の着手に応じてくれない場合に、はじめて違約解除を適用できます。
また、契約解除の際には、売買契約時に定めた金額の違約金を請求できます。

契約違反をした側に契約の解除権はない
違約解除の申し出ができるのは、約束を破られた側だけです。
約束を破った側から、解除の申し出はできません。
なかには「違約金を支払えば解約ができる」と考えている方もいますが、契約違反をした側には契約の解除権はないと覚えておきましょう。

違約金の相場
契約違反をした側は違約金を支払うことになりますが、相場は一体どのくらいなのでしょうか?
一般的には、売買代金の2割ほどが相場といわれています。

契約解除の際の違約金については、売買契約書に記載されていることがほとんどです。
なお、違約金の額については、以下のように2とおりのパターンがあります。

損害賠償の予定
契約違反があった際に支払う違約金の額を、あらかじめ決めておくことを「損害賠償の予定」といいます。
実際に発生した損害額が、予定された違約金を下回っても(もしくは上回っても)、その差額分については請求できないとする条例です。

違約罰
違約罰とは、実際の損害額が予定された違約金の額を上回った場合に、その差額分を請求できるというものです。
契約書に「違約罰」との記載があれば、契約時に定めた違約金よりも上回る額を請求される可能性があります。
なお、売主が宅地建物取引業者の場合には、法律にて違約金の上限が定められています。
上限額は売買価格の2割で、それを超すことはありません。

仲介手数料はどうなる?
違約解除の場合、仲介手数料は支払うべきだと考えられます。
手付解除と同様に、1度売買契約を締結しているためです。
違約解除の場合、契約違反をした側は、違約金にくわえて仲介手数料も請求される可能性が高いと覚えておきましょう。

不動産の売買契約後に解約する方法
③特約について
特約とは、売主と買主の間で交わされる「特別な約束」のようなものです。
この特約を利用すれば、売買契約後の解約が可能になるケースがあります。
ここでは、「ローン特約」と「買い替え特約」について解説します。

ローン特約とは
家を購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを利用するでしょう。
住宅ローンの審査は、契約前の「事前審査」と、契約後におこなう「本審査」の2つがあります。
事前審査に通過したからといって、本審査が必ずとおるわけではありません。
なかには本審査で落ちるケースもあるのです。
その場合に、ある一定の期間内に住宅ローンがおりなければ、契約自体を白紙解約できるという特例があります。

それが「ローン特約」です。
ローン特約では、手付解除や違約解除とは異なり、支払済の手付金や仲介手数料はすべて返金されます。
また、ローン特約には期限が定められています。

期限を越えてしまうと特約は利用できないため、本審査に時間がかかるネット銀行を利用する際は、特約期間が適切かどうか確認するようにしましょう。
なお、以下のようなケースでは、ローン特約の対象外となる可能性があります。

買主に非がある・故意的に審査の妨げをした場合(事前審査のあとに申告なしで転職をする・本審査の前に新たに借り入れをするなど)

契約書に記載のない銀行で本審査に落ちた場合
買い替え特約とは
買い替え特約とは、自宅の住み替え時に新居の売買契約後、期限内までに自宅の売却ができなかった場合に、新居の売買契約を白紙にできるという特例です。
契約書では、「買換えに伴う特約」と表記されることが多いです。
買い替え特約を利用すれば、買主は一定期間新居を押さえておくことができ、万が一自宅が売却できなければ、違約金を支払うことなく売買契約を解除できます。
このように、買い替え特約は買主にとってメリットの大きい特約です。
一方、売主は買主の自宅が売却できなければ、その期間どうすることもできないので不利な特約といえるでしょう。
買い替え特約は、売主からの承諾を得てはじめて契約書に記載ができます。

まとめ
不動産の売買契約を結んだあとでも、手付金を放棄すれば購入をキャンセルできます。
ただし、違約解除の場合は、物件価格の2割ほどの違約金が発生します。
契約解除時の取り決めなどは契約書に記載されていますので、しっかりと目を通して内容を理解したうえで契約を結びましょう。
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