マイホームを購入する際の流れとしては、不動産売買と住宅ローン融資の大きな２つの流れに分類されていることを意識することが重要です。
そして、これらの２つの流れが同時進行してく中で、それぞれの過程に際して、準備や記入が必要となる書類があります。
マイホームの購入に必要な書類を整理すると、以下のとおりになります。
１ 不動産売買に関して
不動産購入申し込み時に必要となる書類
不動産売買契約時に必要となる書類
不動産の引き渡しや決済時に必要となる書類
２ 住宅ローン融資に関して
住宅ローン事前審査時に必要となる書類
住宅ローン本申込時に必要となる書類
住宅ローン契約時に必要となる書類
この記事では、上記の大きな２つの流れに沿って、必要となる書類を説明していきます。
不動産売買に必要となる書類について
「今度の不動産売買契約の時に必要な書類ってなんだっけ？」
「たしか、収入証明書類と、本人確認書類と…」
「え？それは住宅ローンの本申込時に必要となる書類でしょ？」
「そうだっけ・・・じゃあ住宅ローンの本申込時に必要な書類は何だっけ？？」
不動産の売買契約は非常に大きな金額の契約となることがほとんどですから、
さまざまな書類を記入したり持参することが求められます。
頭の中の整理としては、不動産売買と住宅ローン融資に棲み分けて考えることが特に重要です。
まずは、不動産売買の流れに沿って、必要となる書類を挙げていきます。
不動産購入申し込み時に必要となる書類
不動産購入申し込み時には、「購入申込書」への記載が求められます。新築の場合には申し込みを安易に取り下げられないように申込金を支払う可能性もあるため、事前に不動産会社へ確認しておきましょう。また、この際には、運転免許証、保険証、パスポートなどの「本人確認書類」を求められることが多いといえるでしょう。なお、夫と妻など共有名義で購入する場合は、全ての名義人の本人確認書類が必要です。
不動産売買契約時に必要となる書類
不動産売買契約は、原則として不動産会社のオフィスで行われます。これは、自宅などに押し掛けて契約させることが無いように宅建業法で決められていることですが、一定の条件下でそれ以外の場所でも契約することは可能であるため注意が必要です。安易に契約をするとクーリングオフの適用除外となるためです。
なお、売買契約書や重要事項説明書は仲介する不動産会社が用意してくるため、「本人確認書類」と印鑑、手付金が必要となります。不動産会社によっては仲介手数料の半額をこの際に支払う場合もあります。
不動産の引き渡しや決済時に必要となる書類
不動産の引き渡し時には、所有権移転登記などを行うことで書類上の引き渡しも行います。その際に登記申請のための書類として「住民票」「印鑑証明書」などが必要となります。
住民票については、本籍地とマイナンバーを除いたものが用いられることが多いため、発行時には注意しましょう。
住宅ローン融資に必要となる書類について
住宅ローン融資に関しては、不動産売買に必要となる書類以上に多くの書類が求められます。身分関係だけではなく、収入関係、物件関係など、その内容は多岐に渡るため注意が必要です。書類に不備があり住宅ローン融資が遅延すれば、物件の引き渡しも遅延することは十分に理解しておきましょう。
住宅ローン事前審査時に必要となる書類
住宅ローンの事前審査は必須ではありませんが、売買契約を進める上で重要です。万が一住宅ローンで融資落ちをした場合には契約をすることができないため、手付金を放棄して契約解除をしなければならないのです。
もっとも、住宅ローン特約などで買主側に責任が無い場合には手付金を取り戻すことができるのですが、その内容によって紛争となる事例も多くあります。
事前審査によって100％融資が決まるわけではありませんが、事前審査に通過しておけば、本審査時に審査を通過する可能性は高くなるのです。
住宅ローン事前審査はあくまでも仮の審査ですから、必要となる書類は限定されています。金融機関で用意された「事前審査申込書」への記入、「本人確認書類」、「収入証明書類」、「物件の概要を示す資料」、「借り入れ中のローンに関する書類」の準備が必要となります。
各書類の注意点
「本人確認書類」については不動産売買契約とは別であり、住宅ローンを借り入れる本人と連帯保証人の書類が必要です。また、「収入証明書類」は源泉徴収票や確定申告書が該当します。
続いて「物件の概要を示す資料」ですが、住宅ローンの事前審査のタイミングとして、概ね購入物件が決まったタイミングで行うことが多いといえます。
つまり、この程度の物件を購入する場合に審査に通るだろうかというお伺い程度です。事前審査に通ったからといって、他の物件を申し込んではいけないという決まりはありません。そのため、この時点では物件の概要書で十分なのです。
「借り入れ中のローンに関する書類」については、現時点でローンを組んでいるショッピングやキャッシングの残高を証明するものです。
住宅ローン審査では返済負担率が重視されますが、これは、毎年の年収に対する返済の割合を示すものです。返済負担率は住宅ローンだけではなく、全てのローンやキャッシングを含めて算出されるもので、信用機関で調査されるものですから、正直に申告をすべきといえるでしょう。
住宅ローン本申込時に必要となる書類
売買契約締結とほぼ同時に、住宅ローンの本申込が行われます。金融機関で用意される「借入申込書」「団体信用生命保険申込書兼告知書（加入の場合）」への記入、「本人確認書類」、「収入証明書類」、「借り入れ中のローンに関する書類」については事前審査の際と変わりありませんが、「住民票」、「印鑑証明書」、そして「物件の概要を示す資料」はより詳細なものが求められます。
各書類の注意点
「住民票」は同居家族全員の続柄の記載が求められ、「印鑑証明書」は住宅ローンを借り入れる本人と連帯保証人のそれぞれのものが求められます。
また、「物件の概要を示す資料」については購入する物件についての詳細な資料が求められます。これは、購入する物件には、万が一買主が住宅ローンを返済できなくなった場合の担保としての評価が必要であるからです。「売買契約書」や「重要事項説明書」の写し、「登記事項証明書」、新築物件などは「建築確認済証」などが必要であり、物件の種類によって準備が必要となる書面は様々です。
住宅ローン契約時に必要となる書類
無事に住宅ローン審査が通った場合には、「住宅ローンに関する契約書」や「抵当権設定契約書」への記入のほか、ここでも「住民票」や「印鑑証明書」が求められます。
おわりに：売買契約と住宅ローン契約を混同しないこと
マイホームの購入で混同してしまいがちな理由は、売買契約と住宅ローン契約が同時進行するためです。それぞれの違いを明確にしておけば、誰のどんな書類が必要なのかについて、整理することができるようになるでしょう。
