不動産売却におけるオーバーローンの概要や調べ方などを解説
不動産の売却において、大きな障害となるのが「オーバーローン」という状態です。
今回は、このオーバーローンの概要とオーバーローン状態の調べ方、オーバーローン状態だったときの対応方法などを解説します。
オーバーローンとは住宅ローン残高が不動産売却価格を上回ること
オーバーローンとは、住宅ローンの残高が不動産の売却価格を上回っている状態のことを指します。
わかりやすくいえば「不動産を売却しても、その売却代金だけでは住宅ローンが完済できない状態」がオーバーローンです。
これに対して「不動産を売却すればその売却代金で住宅ローンが完済できる」という状態のことをアンダーローンと呼びます。
不動産を売却する前にオーバーローンかどうかの調べ方
不動産を売却する前に「その不動産がオーバーローン状態になっていないかどうか」を調べることは非常に重要です。
その調べ方は「不動産会社に査定をしてもらうなどして家の価値＝予想売却価格を把握し、さらに金融機関に住宅ローンの残高を確認し、両者の金額を比較する」という形になります。
そしてもし「査定額＜住宅ローン残高」の状態であればオーバーローン状態、と判断できるのです。
売却したい不動産がオーバーローン状態だったときの対応方法
売却したい不動産がオーバーローン状態であった場合、そのままでは「売却してもローンが残る＝抵当権抹消ができないので売却自体が認められない」という感じになってしまうため、通常の不動産売却はできません。
もちろん「足りない分は自己資金を用意してオーバーローン状態を解消できる」という方法をとれるなら問題ありませんが、すでに住宅ローンの返済が苦しく、自己資金もない場合はそうした方法はとれません。
この場合はまずは売却をストップして「住宅ローンを滞納する前に住宅ローン借り換えにチャレンジする」「売却するのではなく賃貸物件として出し、その家賃収入をローン返済にあてる」などの方法をとる、という手もあります。
しかし、どうしても売却したい場合、そして住宅ローンの返済がすでに滞納している場合は「任意売却」という手段を検討してみると良いでしょう。
任意売却とは、オーバーローン状態の不動産を金融機関の同意を得て売却し、それでも残った残債は無理のない範囲で分割返済していく、というものです。
滞納が続いた状態を放置すれば、いずれ競売にかけられてしまいます。
競売と比べて、任意売却は、「市場価格に近い価格で売れやすい」「引っ越し日や引っ越し費用の融通がききやすい」などのメリットがあります。
もちろん「住宅ローンを滞納せず、何とか自力でオーバーローン状態を解消する」というのが一番ですが、それが無理な場合はただ競売にかけられるのを待つより任意売却を検討しましょう。
まとめ
今回は不動産売却における大きな障害となる「オーバーローン」について解説しました。
まずは所有する不動産がオーバーローン状態になっていないかどうか、その確認をすることをおすすめします！
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