「この家、駅も近いし良さそう！」

「間取りも気に入ったし、ここにしようか？」

マイホーム探しをしていると、価格や間取り、駅までの距離など、ついつい目立つところからチェックしてしまいますよね。

でも最近、大雨や台風、地震などのニュースを見て、「この場所って、災害は大丈夫なのかな？」

と気になったことはありませんか？

実際、2026年8月にも大雨による被害が相次ぎ、国土交通省が被害状況を継続して公表しています。

不動産は、簡単に買い替えられるものではありません。

だからこそ、購入前に

「この場所で、どんな災害が想定されているのか」

だけでなく、

「実際に過去、どんなことが起きているのか」

まで確認しておきたいところです。

今回は、不動産を購入する前に確認しておきたい災害リスクについて、

①ハザードマップ
②冠水履歴
③火災保険

の3つに分けて、できるだけ分かりやすくご紹介します。

「仲介手数料って値引きしてもらえるの？」と考える方は少なくありません。

不動産購入は高額な買い物ですから、少しでも費用を抑えたいという気持ちはもっともです。

実際、仲介手数料については法律で上限は定められているものの、下限はなく、業者の裁量で割引や無料対応をすることも可能です。

したがって、交渉自体はしても問題ありません。

ただし、値引き交渉には注意が必要です。

仲介とは、単に物件を紹介するだけでなく、お客様の希望を汲み取り、条件に合う物件を提案したり、契約までの手続きや調整をサポートしたりと、密接なやりとりが発生します。そういったものの報酬として、仲介手数料をいただいております。

その中で「いきなり値引き交渉をしてくる＝価格しか見ていない」と受け取られてしまうと、営業担当者との信頼関係に影響を与える可能性もあります。

場合によっては、紹介される物件の優先度が下がったり、対応がドライになってしまったりすることも。

そのため、費用面を特に重視するのであれば、最初から

「仲介手数料無料」や「〇〇％割引」と明示している不動産会社に問い合わせるのがおすすめです。

そういった会社は最初から料金体系が明確なので、交渉の必要もなく、気持ちよくやり取りができます。

無理に値引きを引き出すより、最初から条件の合う会社を選ぶことが、結果として満足度の高い取引につながります。

新築一戸建てを取得したい人の多くは、建売住宅を購入しています。建売住宅は、供給される棟数も多く地域にもよりますが、比較的、取得しやすいものです。

新築の建売住宅を購入するとき、既に完成している物件と未完成の物件があることに気づくでしょう。完成済みの建売を買うべきか、未完成の方が買うべきかで迷う人もいますが、それぞれのメリットやデメリット、購入時の注意点を理解して判断するようにしましょう。

ここでは、完成済みと着工前、さらに建築途中の３つにわけて解説していきます。

既に建物が完成済みの建売住宅についてメリット・デメリットなどを解説します。

完成済みの建売住宅のメリット

完成済みの建売を購入する主なメリットは以下の３点です。

• 購入後すぐに入居できる
• 実物を見て購入判断できる
• 完成後の建物の施工品質をチェックできる

購入後すぐに入居できる

新築住宅の場合、契約を交わした時点で建物が完成していなければ、完成まで待ってから引渡しを受けて引っ越すことになりますから、どうしても時間がかかってしまいます。しかし、完成済みの物件ならば、売買契約後を交わしてから入居までの期間が短いですから、入居・引越しを急ぎたい人にとっては大きなメリットになります。

住宅ローンを利用しない人ならば、売買契約後１~２週間で引渡しを受けて入居することも可能です。住宅ローンを利用する場合でも、入居までに１カ月かからないこともあります。

実物を見て購入判断できる

完成物件を購入するメリットの代表格が、実物を見て購入判断できるということです。外観や内装のカラー、デザインなどについて実物を見て確認することができますし、各部屋などのスペースの広さを体感することもできます。買った後に「思っていたものと違った！」というリスクがほとんどないことは大きなメリットです。

完成後の建物の施工品質をチェックできる

もう１つ大きなメリットと言えるのは、建物の完成状態で施工品質をチェックすることができることです。建売住宅は欠陥工事など、施工品質が心配だとする意見は多いですが、完成時に目視確認できる範囲において施工品質を確認することができます。

完成済みの建売住宅のデメリット

完成済みの建売を購入する主なデメリットは以下の２点です。

• プランや仕様の変更ができない
• 建築中の施工品質のチェックができない

プランや仕様の変更ができない

完成済みの建売住宅では、当然のことながら間取りや仕様（材料や設備の種類・グレード）を変更することができません。どうしても気に入らない点や変更したい点があれば、購入して引渡しを受けてから自分でリフォームするしかありません。

建築中の施工品質のチェックができない

完成した後の建物では、見えない箇所があるために、全ての施工品質を確認することができず、欠陥工事の不安を完全に払拭することができません。例えば、基礎コンクリート内部の配筋工事や壁内の柱や筋交いなどの構造部分、その構造部分を留める金物などの施工品質を確認することができないのは、未完成の建売に比べるとデメリットとなります。

完成済みの建売住宅を購入するときの注意点

完成済みの建売住宅を購入するときに注意すべき点は、契約前にしっかりと建物のことを把握して、施工品質をチェックすることです。

完成済み故のメリットである完成後の施工品質のチェックを怠ることは、メリットを逃してしまうことであり、完成済み物件を購入する良さを失ってしまいます。

新築工事に着手する前（着工前）の建売住宅のメリット・デメリットなどについて解説します。

着工前ですから、現地がまだ更地の状態であることをイメージしてください。既に建築工事が始まっている物件については後述します。

着工前の建売住宅のメリット

着工前の建売を購入する主なメリットは以下の２点です。

• プラン・仕様の変更をできることがある
• 着工から完成まで施工品質をチェックできる

プラン・仕様の変更をできることがある

全ての着工前の建売住宅で可能というわけではありませんし、どのような要望にでも応えてもらえるというわｋではありません。

しかし、最近の新築住宅は建売とは言っても、買主の要望に応じて多少のカスタマイズに応じようとする会社は多いです。なかには、当初予定していたプランを大幅に変更してくれるケースもあります。

着工から完成まで施工品質をチェックできる

着工前の建売を購入する場合、工事開始（着工）から完成に至るまでの間、施工品質を買主側でチェック（検査）する機会を持つことも可能で、これは欠陥工事を避けるうえで重要なことです。もちろん、安心感も違います。買主が第三者の建築士に依頼して住宅検査を入れるにはコストがかかることですが、その安心感には代えがたいものがあります。

まだまだ、欠陥工事や施工不良の問題が多い建築業界ですから、建築中にチェックできることは大きなメリットとなります。

着工前の建売住宅のデメリット

着工前の建売を購入する主なデメリットは以下の２点です。

• 入居までに時間がかかる
• 完成後のイメージをしづらい

入居までに時間がかかる

売主と契約してから完成までにどうしても長い時間が必要です。最近の建売住宅は工期が短くなっていますが、それでも２カ月程度かかります。

それから、住宅ローンの融資実行や引渡しなどの手続きが必要ですから、契約後すぐに着工したとしても、入居までに３カ月程度はかかります。物件によっては、着工時期が遅れるなどして半年程度かかることもあります。

完成後のイメージをしづらい

着工前の建売住宅を購入する上で最大のデメリットは、完成後の建物をイメージしづらいということです。間取図や設計図書を見ても一般の人が完成後を正確にイメージするのは難しいです。売主側が完成後のイメージ図（イラスト）などで説明してくれることもありますが、想像していた家とは異なったという意見は多いです。

着工前の建売住宅を購入するときの注意点

着工前の建売住宅を購入するならば、多くの点で注意しなければなりません。

まず、メリットでもあるプランや仕様の変更ですが、会社によって対応可能な範囲に差異があるため、どこまでの変更が可能であるか最初にしっかり聞いておく必要があります。なんでも希望が通るわけではないため、かえって不満に感じる人もいます。

大幅なプラン変更に応じてくれる場合でも注意点があります。

それは、変更のための手続き（確認申請のやり直し等）に時間がかかるため、完成が遅くなるということです。また、変更のための追加費用が高くなることもあるため、見積書を提示してもらって金額をよく確認してから進めるようにしましょう。

着工前の物件を購入する上で最も注意したいことは引渡し時期の確認です。

売買契約において引渡し時期を定めるはずですから、口頭のみの確認とせずに契約前に契約書でも確認してください。口頭の説明と違い、契約書にもっと先の日程を記述していることもあります。

その理由として、工事が遅延したときに売主が責任を負わずに済むようにとかなり先の日程を記述することがあるからです。

買主として、許容できる日程であるかどうか確認することが大事です。

最後に、既に建築工事が始まっており、工事中の建売住宅を購入する場合のメリット・デメリット・注意点を解説します。

建築工事中の建売住宅のメリット

建築工事が始まっている物件を購入するメリットは、「建築の途中から完成まで施工品質をチェックできる」という点です。着工前の物件であれば、工事開始からチェックできるのでメリットはより大きいですが、工事の途中からでも確認できることは多いですから、契約時期によってはメリットが大きなものになりえるでしょう。

建築工事中の建売住宅のデメリット

建築工事が始まっている建売住宅を購入するデメリットとしては、以下の３点があげられます。

• プラン・仕様の変更が難しい
• 入居までに時間がかかる
• 完成後のイメージをしづらい

プラン・仕様の変更が難しい

原則として、プランや仕様の変更ができないのですが、工事の進捗や希望する変更内容によっては要望に対応してもらえることがあります。例えば、内装工事前にクロスを希望のものに変更してもらうことならば、できることも多いです。

但し、キッチン等の設備の変更は既にメーカーに注文していることもありますから、なかなか難しいです。それでも無理にお願いして対応してもらえる場合もありますが、追加費用が割高になることもあります。

入居までに時間がかかる

契約時点での工事の進捗にもよりますが、完成物件に比べると入居までに期間を要するのはやむを得ないでしょう。急ぐ人には向かないと言えます。

完成後のイメージをしづらい

このデメリットは着工前の物件を購入する場合と同じです。工事がある程度進んでいる場合は、部屋の広さをイメージしやすいこともありますが、その物件の見た目の印象を決める外装材や内装材が施工される前であれば、建物に対して抱くイメージはわかりづらいでしょう。

建築工事中の建売住宅を購入するときの注意点

建築の途中で建売住宅を契約する場合、工事の工程に遅れが出ていないかに注意してください。契約時点で当初の予定よりも工事が遅れているようであれば、その後の工事でも遅れたまま進むことが多いです。この場合、入居時期が買主の希望にあうかどうか確認しなければなりません。

また、遅れた工事を取り返そうとするあまり、突貫工事になって施工ミスが多発する住宅もあります。既に工事が遅れていることを確認したときは、急がせるよりも、完成や引渡しの時期についてゆとりをもった計画を立てる方を優先した方が無難です。